Продажа квартиры по доверенности.

[Пёрышко]

Продаем квартиру. Покупатель хочет отдать сумму, желаемую нами, и получить ген.доверенность на продажу квартиры. У этого покупателя видимо бизнес, покупают квартиры по доверенности, возможно делают ремонт, продают гораздо дороже, уходят от налогов с помощью доверенности.
Какие наши риски в такой ситуации как продавца?
Я предполагаю следующие: эти дельцы по доверенности могут продать двоим одновременно, плюсом сдать пятерым с предоплатой за полгода, а разборки по суду будут с нами как с юр.владельцами квартиры. Кроме того, пока квартира официально не продана, счета по коммуналке, налог будут начисляться на нас.

[BoMG]

всё правильно опасаетесь. А если еще и у вас квартира в собственности менее трех лет, то можете сильно попасть на НДФЛ.

если они ремонт начнут делать и возникнут проблемы с соседями - отвечать тоже вы будете

[Пёрышко]

Спасибо, а то агенты одолели, что всё пучком будет, нечего боятся.
Квартира в собственности 5 лет.
Ещё вариант другой покупатель просил, указать стоимость квартиры в договоре выше реальной на 10%, чтобы получилась, что покупатель своими деньгами внес первоначальный взнос по ипотеке.Реально получалось бы что банк полностью кредитом оплачивает квартиру. Но этот покупатель сгинул пока, в банке тоже не дураки, запрашивают заключение оценщика.

[Иван Человеков]

Спасибо, а то агенты одолели, что всё пучком будет, нечего боятся.
Квартира в собственности 5 лет.
Ещё вариант другой покупатель просил, указать стоимость квартиры в договоре выше реальной на 10%, чтобы получилась, что покупатель своими деньгами внес первоначальный взнос по ипотеке.Реально получалось бы что банк полностью кредитом оплачивает квартиру. Но этот покупатель сгинул пока, в банке тоже не дураки, запрашивают заключение оценщика.

В принципе, это распространенный и неопасный вариант. Оценщики за работу цепляются, а если приплатить, то состряпают толстенный фолиант по оценке ващей квартиры, увеличенный на ипотечный взнос, только так. Но покупателю нужно представить в банк вашу расписку о том, что деньги вы получили, хотя, в реальности всю оговоренную сумму вы получите от банка. Если вам не принципиально какая цена будет фигурировать в ипотечном договоре покупателя (в вашем случае в собственности квартира более 5 лет), то на этом можно остановиться. Если уж сильно правду любите, то потребуйте отпокупателя тоже расписку на такую же сумму.

[Иван Человеков]

...Если уж сильно правду любите, то потребуйте от покупателя тоже расписку на такую же сумму.

Забыл добавить. Так как эта расписка нигде официально фигурировать не будет, дабы обезопасить покупателя в случае чего, в ней нужно указать реальную стоимость квартиры. Тогда у вас (продавца) не будет соблазна попытаться кидануть покупателя.

[Пёрышко]

Ещё вопрос по купле-продаже квартиры.
Мы сейчас собираемся купить квартиру. У квартиры пять собственников: пожилая мать и четверо взрослых детей (два брата, две сестры). Один получил долю по договору дарения, другие учавствовали в приватизации и часть унаследовали по смерти отца.
Насколько я поняла это добрачное имущество детей и требовать согласие их супругов не требуется. На дареную долю также не требуется согласие супруга, если я правильно понимаю. Несовершеннолетних детей в доле нет, есть только прописанные. К моменту заключения договора они все выпишутся и предоставят поквартирную карточку и справку, что никто не зарегистрирован.
Кроме того один собственник в Израиле, предоставляет доверенность на продажу сестре.
Справку егрп мы с них попросили, предоставят.
Какие риски у нас по этой сделке есть? Куда мы ещё можем обратится, чтобы проверить юридическую чистоту совершаемой сделки, узнать о тех кто имеет права там проживать(типа инвалиды, недееспособные, временно выбывшие заключённые и т.п.)?

[BoMG]

собственник в Израиле - временно, ПМЖ, гражданство, действительность его паспорта, кем удостоверена доверенность, правильность ее оформления консульством...?

[Пёрышко]

Этого мы не знаем. Доверенность на сделку предоставят. Что изменится от того что он эмигрировал или временно на пмж, как нам проверить правильность и подлинность доверенности и его паспортных данных?

[Пёрышко]

Если паспортные данные будут указаны те же, что в свидетельстве на собственность это нам поможет или не имеет значение?

[BoMG]

совпадать данные должны обязательно, иначе Росреестр не пропустит сделку. А остальные вопросы остаются.

[Пёрышко]

В зависимости от его гражданства доверенность должно заверять либо русское либо израильское консульство, я так поняла?

[BoMG]

Что изменится от того что он эмигрировал или временно на пмж, как нам проверить правильность и подлинность доверенности и его паспортных данных?

возьмите доверенность и сравните его паспортные данные в ней и в свидетельстве. Кем удостоверена?

[BoMG]

В зависимости от его гражданства доверенность должно заверять либо русское либо израильское консульство, я так поняла?

если он гражданин РФ, то наше консульство
если Израиля, то их нотариус+апостиль+нотариальный перевод.

В обоих случаях вопрос об идентичности паспортных данных в доверенности и свидетельстве остается

короче, не видя доверенности, обсуждать проблемы очень сложно

[Пёрышко]

Понятно, спасибо, бум доставать агента.
Значит в этой сделке самый большой риск связан с доверенностью.
Есть ещё скользкие моменты, на которые нужно обратить внимание?

[BoMG]

остальное нормально. Придут вчетвером к нотариусу и подпишут договор

[Пёрышко]

Спасибо ещё раз
Штудируем всю информацию по доверенностям.

[Пёрышко]

Удалось выяснить следующее.
Владелец в Израиле имеет двойное гражданство (российское и израильское). Агент сообщил, что доверенность будет оформлена у нотариуса на еврите, заверена апостилем и перевод доверенности. Я предположила, что в доверенности будут указаны данные израильского паспорта, не будет же израильский нотариус указывать номера и пр. российского паспорта. В связи с этим съездила в росреестр и консультант сказал ничего страшного, запишут изменение данных паспорта исходя из доверенности у этого владельца.
Прав ли консультант из росреестра (слишком молодой и быстрый юноша вызвал у меня сомнения в его профессионализме)?
Нотариуса при сделке у нас не будет, договор купли-продажи заключать будем в агенстве, агент - представитель продавцов.
На что обратить внимание при проверке подлинности доверенности?

[BoMG]

сначала этому совладельцу придется внести изменения в ЕГРП, требуйте свежее свидетельство о праве. Только тогда можно быть уверенным, что Росреестр примет такую доверенность.