Раздел недвижимости при гашении ипотеки мат. капиталом

[BulbaX]

Создаю тему, аналогичную этой, но с некоторыми нюансами. Тем более, что та тема более не живая.
Опишу все, возможно, что-то значения не имеет.

Квартира куплена в браке, на деньги от продажи квартиры подаренной моему отцу его сестрой + ипотека. Оформлена на меня (100% собственности, но с ипотечным обременением). Ипотека оформлена также на меня (без созаемщиков). За квартиру деньги всегда вносил я. Жена пока сидит с младшим ребенком, но на работе получает довольно мало. Даже если будет подрабатывать ей хватит только на погашение ипотеки (100% текущего платежа). Соотношение наших доходов, с момента приобретения жилья, примерно 10 к 1, т. е. она, в принципе, не могла и не может обеспечивать кредит сама. Остаток основного долга по ипотеке составляет примерно 25% от стоимости жилья. Гашение мат. капиталом уже было, при этом было составлено нотариальное обязательство выделить детям доли, без указания размера долей. Дети и она прописаны в недвижке (ветхий дом под снос), на 1/3 принадлежащей жене (см. ниже). Сам я прописан у отца, т. е. в обсуждаемой квартире не прописан никто. Ответственный квартиросъемщик только я. Коммунальные платежи вношу также всегда только я.
Сейчас ситуация в семье не ясная, возможен развод.
Жена намекает на то, что я должен гордо уйти, оставив ей и детям нашу двушку, а сам жить в машине, выплачивая алименты (это — цитата).
Я бы так и сделал раньше, кстати, но я нашел этот форум и у меня немного прочистился мозг (спасибо, камрады, кстати за этот ресурс!). Так что этот вариант уже не катит.

Теперь вопросы:
1. Как я понимаю, привязать то, что квартира куплена, по сути, на мои деньги — нереально. Так?
2. Также, наверное, не поможет делу то, что только я мог и погашал ипотеку?
3. Из тем на форуме, я понял, что случае раздела без погашения мат. капиталом, мы бы разделили жилье пополам, включая ипотеку, но какова практика раздела при наличии обязательства? Могут ли доли детей быть 1%, например? Или, если жена не согласится на фиктивные доли, то не выделит ли суд всем по 25%?
4. Как я уже написал, денег у жены нет, но могут появиться от продажи дома под снос. Сумма, которая ей причитается, порядка половины рыночной стоимости нашей квартиры. Тут возникают еще вопросы:
4а. Если продажа состоится до расторжения брака, я смогу претендовать на 50% от полученной ею суммы за ее недвижку?
4б. Дом могут снести и либо выделить жилье, либо дать компенсацию. Смогу ли я претендовать на их долю, если все это случится до развода?
4в. Если продажа/компенсация/выделение жилья состоится после развода, то, полагаю, я получу от нее предложение по выкупу моей доли из вышеобозначенной квартиры. На что максимум я могу претендовать?
Или иначе: какой расклад можно считать оптимальным?
Мне видится примерно так, как состоялся бы раздел без обязательства: оставляю ей квартиру, получаю половину доли за нее деньгами, гашу свою долю ипотеки и беру себе 1-комнатную квартиру в ипотеку?
5. Может быть есть какие-то иные варианты по увеличению моей потенциальной/реальной доли в этом активе?

Спасибо.

[BoMG]

1. Если платеж за квартиру был безналом со счета отца или вашего добрачного на счет продавца, то можно. Если налом - вряд ли.
2. Никого не волнует. В браке общими являются даже зарплаты друг друга (ст.34 СК)
3. Дети тут не при делах вообще (п.4 ст.60 СК)
4а. Только если эта доля была ею а) куплена, б) в браке
4б. Если 4а "истинно", то сможете, но тогда надо делить ее долю уже сейчас, иначе после сноса всё многократно усложнится.
4в. Раздел имущества и развод никак не связаны, его можно делать как в период брака, так и после развода (ст.38 СК)
5. О каком активе идет речь?


Вы должны понимать, что никакие действия с квартирой невозможны без согласия банка. Титульным владельцем являетесь вы, поэтому вам вообще делать ничего не надо. Это жена должна суетиться и отсуживать себе долю (если хочет). Но пока это не в ее интересах. Ей выгодно находиться в браке, тогда ее доля не будет уменьшаться.

А вам, если хочется иметь больше 1/2 доли, нужен развод как можно быстрее, т.к. доля от общей стоимости квартиры, уплаченная вами после развода, будет уже лично вашей, а не общей.

[BulbaX]

Спасибо за подробный ответ.

1. Платили через год, так что нет. Инфа на будущее — идущим следом: или получайте наследство или оформляйте сделку особенным образом.
2. ОК.
3. Вот тут непонятно, BoMG. Непонятно было и предыдущему постеру. По 60 статье оно именно так, но как же быть с нотариальным согласием на раздел долей в пользу детей после погашения ипотеки и снятия обременения в рег. палате? Его можно просто игнорировать? Типа, дырка в бизнес-процессе применения мат. капитала?
4а. Она подарена, как выяснилось. Значит облом.
4в. Ага, ОК.
5. Это я о квартире. На долю дома я претендовать не могу (я и предполагал такой вариант, но теперь знаю, см. п. 4а), поэтому интересовался, какие действия можно предпринять, чтобы долю в этой квартире увеличить.

А вам, если хочется иметь больше 1/2 доли, нужен развод как можно быстрее, т.к. доля от общей стоимости квартиры, уплаченная вами после развода, будет уже лично вашей, а не общей.

Вот эту фразу я понял не до конца...
Она, собственно, вроде отвечает на вопрос 5, но как увеличится моя доля при разводе "сейчас", если при разделе имущества жена и так может претендовать на 50%(без учета обязательства выделить доли детям)? Или не сможет? Почему?
Т. е. я не понимаю, каким образом был бы сделан раздел имущества судом. Я исхожу их того предположения, что жена хочет получить все, а я отдать минимум.

Можно на "ты", если так удобнее.

[Ишушый]

Как лично прошедший сей путь, прокомменчу некоторые вопросы.
У меня с Вами очень сильно похожая ситуация - потому почитайте мои темы - советую.

3. Из тем на форуме, я понял, что случае раздела без погашения мат. капиталом, мы бы разделили жилье пополам, включая ипотеку, но какова практика раздела при наличии обязательства?

Ваше обязательство касается только ситуцуии, которая образуется в будущем - вывод квартиры из под ипотеки, снятие обременения, а потом уж будете выделять доли детям. Сейчас этой ситуции не образовалась, значит и доли выделять рано.

В моём случае было так: и ипотеку и квартиру Вам с супругой поделят по 1/2, независимо от наличия этого обязательства.

Мне видится примерно так, как состоялся бы раздел без обязательства: оставляю ей квартиру, получаю половину доли за нее деньгами, гашу свою долю ипотеки и беру себе 1-комнатную квартиру в ипотеку?

Ага, щаззз...
Будет скорее всего Ваша БЖ жить с детьми в этой квартире и скорее всего притащит туда Васька, а ипотека так и останется висеть на Вас в размере 1/2. Не захочет отдавать БЖ деньги за Вашу долю и чего дальше? А вот и ответ - и алименты будете платить 33%, и ещё и по ипотеке "попросят" расплатиться. А продать кв. сейчас вы не сможете - она ведь под обремененим (читай мою тему).

[Erato Muse]

А договориться с банком, перестать выплачивать кредит и пусть банк "отберет" залоговое имущество и вы потом выкупите его у банка на своего папу?

[Ишушый]

Т. е. я не понимаю, каким образом был бы сделан раздел имущества судом. Я исхожу их того предположения, что жена хочет получить все, а я отдать минимум

.

Правильно предполагаешь. А я это утверждаю!!!

Вот эту фразу я понял не до конца...
Она, собственно, вроде отвечает на вопрос 5, но как увеличится моя доля при разводе "сейчас", если при разделе имущества жена и так может претендовать на 50%(без учета обязательства выделить доли детям)? Или не сможет? Почему?

Здесь имеется ввиду вот что: пока Вы платите за ипотеку в браке, Вы платите СВОИ деньги и за себя и за пока жену. Ей это выгодно, т.к. платежи по ипотеке идут не из её кармана, а 1/2 квартиры её отойдёт при разделе имущества.
Это такой вид спонсирования будущей БЖ в браке.

После расторжения брака в случае оплаты платежей Вами в размере 100%, Вы в дальнейшем сможете вернуть себе 50% этих платежей с БЖ (исходя, что доли в имуществе Вам поделят по 1/2).

[Ишушый]

А договориться с банком, перестать выплачивать кредит и пусть банк "отберет" залоговое имущество?

Вариант о-о-очень длительный. Кроме того, слишком высоки финансовые потери: за время "судов и отбираний банком" набегут пени и штрафы, которые "съедят" значительную стоимосмть квартиры, как-бы ещё должным банку не остаться, если вырученных денег не хватит.

вы потом выкупите его у банка на своего папу

Банк имеет право сам выкупить эту квартиру. Стоимость продажная будет занижена. С чего-бы это банку настаивать на продаже отцу, а не самому себе? Здесь надо смотреть - у кого приоритет покупки - мне думается у банка.

Жена пока сидит с младшим ребенком, но на работе получает довольно мало. Даже если будет подрабатывать ей хватит только на погашение ипотеки (100% текущего платежа).

Посему вообще не факт, что будет возможность довести ситуацию до "отъёма" банком залогового имущества.
Если БЖ будет с детьми жить негде, то будет "ей хватит только на погашение ипотеки (100% текущего платежа)", а питание и одежда - на 33% алиментов, которых хватит, т.к.

Соотношение наших доходов, с момента приобретения жилья, примерно 10 к 1

[BoMG]

как же быть с нотариальным согласием на раздел долей в пользу детей после погашения ипотеки и снятия обременения в рег. палате?

раздел - это переход собственности из совместной (как сейчас, когда ваши доли не определены) в долевую (когда каждому будет четко определено по 1/2, или 3/8 и 5/8, или 1/4 и 3/4 и т.п.)

Естественно, что раздела "в пользу" быть не может. Однако, вы вместе с женой можете свою общую собственность (хоть совместную, хоть долевую) подарить детям.

Что у вас за соглашение?

[BulbaX]

Ишуший, спасибо. Разъяснил.

Выдавать жилье банку, с последующим выкупом совсем не вариант, на мой взгляд. Мне еще снова ипотеку брать может потребоваться.

Что у вас за соглашение?

Соглашение стандартное, типа этого.
Вот, кстати, интересный тред на тему раздела долей и, вообще, этого обязательства. Из него следует, что доли желательно выделить соразмерно участию материнского капитала (МК) в стоимости жилья, хотя это и не указывается нигде. Да и практики, как таковой пока нет.

В целом, я исхожу из того, что:
1. Делиться/разводиться до продажи дома жены мы вряд ли будем, так как не вижу варианта для получения жилья всем, т. е. жене с детьми и мне. Выгонять детей к теще я не хочу (хотя там есть, где жить), а со мной их после развода не оставят.
2. Как я вижу, развод сейчас позволит мне только перевалить половину ипотечного платежа на жену. Много денег не сэкономлю, все равно останусь жить тут же, но ежедневный головняк будет обеспечен. Плюс жена начнет ограничивать доступ к детям и пр. Придется тратить массу усилий на преодоление всего этого бреда. Не чувствую пока, что это мне нужно.
3. Отношения пока стабильнулись, хотя толку нам двоим с этого мало, только детям комфортно. Ну, это тоже достижение. Поэтому развод форсировать не очень актуально.
4. Новые расклады возможны, если удастся заделать один проект и получить с него доп. финансирование. Тогда можно будет думать о разделах, разводах и прочей беде...

Спасибо всем. Более-менее понятен потенциальный расклад.