Прошу дать разъяснение по следующей ситуации. Имеется 3к квартира. Я владелец 1/3 части этой квартиры. Знаю, что можно её продать, но первоочередное право покупки имеет другой собственник. Прошу разъяснить, каким образом необходимо уведомить второго собственника о том, что я намерен продать это жильё. Через какой срок я смогу продать долю третьим лицам, если собственник не выкупил её у меня. Я так понимаю, что это всё технические детали. Теперь главный вопрос. Кто и каким образом определяет цену этой доли. Допустим я предложу заранее невыполнимые условия (завышенную цену) или второй собственник согласится выкупить у меня долю по заведомо заниженной цене, что мне, естественно не на руку. Как определяется цена?
---
Моя ситуация не имеет ничего общего с тематикой сайта, но с точно такими же проблемами люди часто сталкиваются при разводе и разделе имущества.
Продажа доли в квартире.
Вот статья ГК РФ, где указаны все условия:
Срок - один месяц со дня уведомления, это в законе прямо указано. Уведомление должно быть направлено в простой письменной форме. То есть нотариальное заверение не требуется для этого случая, однако здесь есть один тонкий момент.
Бремя доказывания обстоятельств лежит на той стороне, которой выгодно их доказать. То есть, если против вас и ваших покупателей будет подан иск о переводе прав и обязанностей покупателя, то это покупателю придется доказывать, что совладелец был уведомлен надлежащим образом. В принципе, вас это уже не должно беспокоить. Ведь удовлетворение иска и перевод прав и обязанностей покупателя ничего для вас лично не изменит. Деньги как были у вас, так и останутся. А доли в праве собственности как не было, так и не появится.
Но допустим, что вас беспокоит судьба покупателей, и вы не хотите, чтобы у них были проблемы, поэтому озаботились доказыванием того, что вы уведомили совладельцев о продаже квартиры. Какие доказательства уведомления вы практически можете представить? Следует учесть, что по закону уведомлять необходимо не только о факте продажи и цене, но и других условиях сделки. Фактически совладельцам необходимо направить полный текст договора купли-продажи, ведь именно там содержатся все условия. А себе нужно оставить доказательства того, что совладельцы были ознакомлены с содержанием этого договора в полном объеме, причем с чем именно они были ознакомлены (текст договора) тоже должен быть зафиксирован.
Самый простой вариант - расписка совладельца в том, что он уведомлен - и в тексте этой расписки должен быть полностью процитирован договор. Если не уместитесь на один лист - подпись совладельца должна стоять на каждом листе.
Если расписку от совладельца получить невозможно - тогда нужно слать ему письмо. Но самостоятельно отправлять такое письмо нет никакого смысла, потому что даже если вы отправите заказным с уведомлением - у вас останется только корешок о доставке, а содержимое письма не будет нигде зафиксировано. Поэтому необходимо обратиться к нотариусу, который сам отправит письмо вашему совладельцу и удостоверит факт его доставки и содержимое.
Отсюда следует, что текст договора купли-продажи должен быть составлен до уведомления совладельца, а после уведомления не может изменяться, иначе это уже другие условия и цена, и право преимущественной покупки нарушается.
Если совладелец вменяемый - то вместо ожидания месяца, можно получить от него расписку в том, что он отказывается от права преимущественной покупки на тех условиях, на которых вы продаете вашу долю. Тогда можно оформить договор немедленно после получения расписки.
- Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Срок - один месяц со дня уведомления, это в законе прямо указано. Уведомление должно быть направлено в простой письменной форме. То есть нотариальное заверение не требуется для этого случая, однако здесь есть один тонкий момент.
Бремя доказывания обстоятельств лежит на той стороне, которой выгодно их доказать. То есть, если против вас и ваших покупателей будет подан иск о переводе прав и обязанностей покупателя, то это покупателю придется доказывать, что совладелец был уведомлен надлежащим образом. В принципе, вас это уже не должно беспокоить. Ведь удовлетворение иска и перевод прав и обязанностей покупателя ничего для вас лично не изменит. Деньги как были у вас, так и останутся. А доли в праве собственности как не было, так и не появится.
Но допустим, что вас беспокоит судьба покупателей, и вы не хотите, чтобы у них были проблемы, поэтому озаботились доказыванием того, что вы уведомили совладельцев о продаже квартиры. Какие доказательства уведомления вы практически можете представить? Следует учесть, что по закону уведомлять необходимо не только о факте продажи и цене, но и других условиях сделки. Фактически совладельцам необходимо направить полный текст договора купли-продажи, ведь именно там содержатся все условия. А себе нужно оставить доказательства того, что совладельцы были ознакомлены с содержанием этого договора в полном объеме, причем с чем именно они были ознакомлены (текст договора) тоже должен быть зафиксирован.
Самый простой вариант - расписка совладельца в том, что он уведомлен - и в тексте этой расписки должен быть полностью процитирован договор. Если не уместитесь на один лист - подпись совладельца должна стоять на каждом листе.
Если расписку от совладельца получить невозможно - тогда нужно слать ему письмо. Но самостоятельно отправлять такое письмо нет никакого смысла, потому что даже если вы отправите заказным с уведомлением - у вас останется только корешок о доставке, а содержимое письма не будет нигде зафиксировано. Поэтому необходимо обратиться к нотариусу, который сам отправит письмо вашему совладельцу и удостоверит факт его доставки и содержимое.
Отсюда следует, что текст договора купли-продажи должен быть составлен до уведомления совладельца, а после уведомления не может изменяться, иначе это уже другие условия и цена, и право преимущественной покупки нарушается.
Если совладелец вменяемый - то вместо ожидания месяца, можно получить от него расписку в том, что он отказывается от права преимущественной покупки на тех условиях, на которых вы продаете вашу долю. Тогда можно оформить договор немедленно после получения расписки.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя