Ипотека до брака

[СергейН]

2.3. Квартира приобретена на имя супруга за счет ипотечного кредита, полученного им до брака

Ситуация 15: До брака будущий супруг приобрел квартиру за счет кредита, частичное погашение которого осуществлялось в период брака. При разделе имущества в связи с расторжением брака супруга просила признать за ней долю в праве собственности на квартиру.

Вопрос: Является ли общей совместной собственностью супругов квартира, приобретенная супругом в кредит до брака, если погашение кредита осуществлялось частично в период брака?

По данному вопросу в судебной практике встречается несколько подходов судов.

Подход суда 1: Общей совместной собственностью супругов является часть квартиры, соответствующая части ее стоимости, выплаченной за счет общих совместных средств супругов в период брака.

Решение Химкинского городского суда Московской области от 30.03.2011.
"В /дата/ году, то есть до заключения брака с ответчиком, истцом была приобретена в собственность двухкомнатная квартира по адресу. /дата/ Аникина О.В. зарегистрирована по данному адресу... Квартира приобретена на денежные средства, полученные истцом по кредитному договору.
...Судом установлено, что часть обязательства Аникина В.И. по погашению кредита была исполнена за счет общих средств супругов. Использование данных средств на нужды семьи вытекает из оплаты за счет полученных по обязательству денежных средств стоимости приобретенной Аникиным В.И. квартиры, куда на законных основаниях была вселена Аникина О.В. Таким образом, подлежит признанию общей совместной собственностью супругов часть квартиры, соответствующая части ее стоимости, выплаченной за счет общих совместных средств супругов.
...Погашение кредита за счет заработка истца без участия Аникиной О.В. не лишает последнюю права на участие в общей совместной собственности в силу ч. 3 ст. 34 СК РФ, согласно которой право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода".

Подход суда 2: При заключении договора купли-продажи недвижимости будущая супруга стороной этого договора не являлась, в связи с чем данное имущество может быть признано общей собственностью лишь в том случае, если будет доказано, что между супругами была достигнута договоренность о совместной покупке имущества и в этих целях она вкладывала свои средства в его приобретение, а равно несла расходы по оплате кредитных платежей в период брака.

Решение Белогорского городского суда Амурской области от 29.04.2013 по делу N 2-566/2013~М-361/2013.
"...считает, что приобретенная на имя П.В.Г. квартира подлежит разделу как совместная собственность супругов, так как возврат долга по кредиту производился в период брака за счет совместных средств супругов.
...Истица П.А.П., оспаривающая существующее право ответчика на квартиру, должна была доказать условия покупки спорного имущества и размер своих средств, вложенных в его приобретение, а равно ее участие в формировании общего дохода супругов, из которого вносились платежи по ипотечному договору.
...Доводы истицы П.А.П. о том, что получаемый доход тратился на нужды семьи, часть денежных средств, а именно в размере <данные> рублей, она ежемесячно передавала ответчику П.В.Г. для того, чтобы тот внес очередной кредитный платеж, суд находит несостоятельными.
...При заключении договора купли-продажи спорного имущества, в частности договора купли-продажи недвижимости, стороной этого договора истец не являлась, в связи с чем данное имущество могло быть признано общей собственностью лишь при доказанности, что между П.А.П. и П.В.Г. была достигнута договоренность о совместном создании общего имущества в виде спорного имущества.
Однако никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии между истцом и ответчиком такой гражданско-правовой сделки, совершенной в письменной форме до заключения договора купли-продажи или после, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ предоставлено не было.
Доказательств того, что суммы платежей по кредитному договору N от <дата>, оформленному на ответчика П.В.Г., в период брака сторон производились истицей П.А.П. наравне с ответчиком П.В.Г., стороной истца суду представлено не было.
...Представленные истицей П.А.П. доказательства не позволяют с достоверностью заключить, что возврат долга по кредитному договору производился в период брака за счет совместных средств супругов.
...Учитывая, что истцом не представлены доказательства того факта, что приобретенное до заключения брака ответчиком недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований П.А.П.".

Аналогичная судебная практика:
Кассационное определение Ростовского областного суда от 22.12.2011 по делу N 33-16360.

Подход суда 3: Поскольку спорная квартира приобретена супругом до заключения брака, супруга не имеет доказательств о наличии договоренности о ее покупке в совместную собственность, ипотечный кредит предоставлен одному из супругов и на момент раздела имущества полностью не погашен, а выплаченная в период брака сумма основного долга является незначительной, требования о признании квартиры совместно нажитым имуществом и признании права собственности на долю квартиры удовлетворению не подлежат.
Однако, поскольку в период брака взносы по кредиту производились за счет общих средств супругов, супруга вправе взыскать с супруга-собственника часть денежных средств, уплаченных в браке в погашение кредита.

Решение Наримановского районного суда Астраханской области от 17.03.2011.
"Вместе с тем исполнение за счет общих средств супругов добрачного обязательства одного из супругов, приведшего к приобретению права собственности на имущество, также может являться основанием к признанию имущества совместной собственностью в соответствующей его части.
...Согласно справке филиала АК "Сберегательный банк РФ" (ОАО) N от ДД.ММ.ГГГГ в период брака с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Н.В. и К.Е. были произведены платежи в погашение кредита на сумму 318800 рублей, из них основной долг погашен в сумме 128948 рублей 45 коп., процентов за пользование кредитом 189842 рубля 70 коп.
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная квартира приобретена истцом Н.В. до заключения брака с К.Е., доказательства о наличии между ними договоренности о ее покупке в совместную собственность ответчиком не представлено, ипотечный кредит предоставлен истцу на срок до ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени полностью не погашен, в период брака взносы по кредиту производились за счет общих средств супругов и выплаченная сумма основного долга является незначительной, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования К.Е. о признании квартиры совместно нажитым имуществом и признании права собственности на ? доли квартиры удовлетворению не подлежат.
Однако исполнение за счет общих средств супругов добрачного обязательства истца является основанием для взыскания с Н.В., являющегося собственником, соответствующей части денежных средств, уплаченных К.Е. в браке в погашение кредита".

Подход суда 4: Внесение в период брака денежных средств в погашение кредита на приобретение квартиры не является основанием для признания доли в праве на квартиру за супругой. То обстоятельство, что кредит погашался в период брака, не означает возникновения у истицы права требования половины внесенных средств. Незначительное вложение в период брака денежных средств в оплату квартиры не увеличило ее стоимость.

Решение Октябрьского районного суда города Самары от 27.03.2012 по делу N 2-569/12.
"Карковская Н.И. полагает, что разделу подлежит общая сумма совместных вложений по погашению займа по ипотечному кредиту в размере внесенной суммы в *** рублей за период с <дата> (даты регистрации брака) и до <дата> (даты прекращения семейных отношений), из которых доля ее вложений составляет *** рублей (***).
Между тем суд считает, что данная сумма совместных вложений в *** рублей не может подлежать разделу, поскольку обязательства по исполнению условий кредитного договора были взяты не только самим Карковским А.В., но и его сестрой Балясниковой О.В. Положения ст. 38 СК РФ, на которую ссылается истица, в данном случае неприменимы, поскольку данная норма регулирует отношения по общему имуществу супругов, тогда как приобретенная квартира не является совместной собственностью супругов и не приобреталась в период брака. То обстоятельство, что кредит погашался в период брака, не означает возникновение у истицы права требования половины внесенных средств. Кроме того, она и не заявляет требований об определении ее доли в праве на квартиру и, как пояснила в судебном заседании, не желает брать на себя обязательства по погашению части оставшегося долга по ипотечному кредиту на приобретение этой квартиры.
Указанная квартира была приобретена Карковским А.В. за счет заемных денежных средств, предоставленных в кредит ОАО "Коммерческий банк "Солидарность", до брака.


...В соответствии со ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что внесение денежных средств в погашение кредита на приобретение квартиры не является основанием для признания доли в праве на квартиру за Карковской Н.И. Незначительное вложение денежных средств в период брака в оплату квартиры не увеличило стоимость этой квартиры, находящейся в собственности у Карковского А.В.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований Карковской Н.И. об определении доли в совместно нажитом имуществе, взыскании с ответчика в ее пользу компенсации в счет причитающейся доли в квартире в размере *** рублей, у суда не имеется".

Подход суда 5: Квартира, приобретенная супругом до вступления в брак, является его собственностью, несмотря на то, что погашение ипотечного кредита частично осуществлялось в период брака. Супруге должна быть компенсирована половина денежных средств, выплаченных по кредитному договору в период брака.

Решение Красноармейского районного суда города Волгограда от 03.10.2011 по делу N 2-2260011.
"Жилое помещение приобретено ответчиком до вступления с истицей в зарегистрированный брак, поэтому является его личной собственностью.
...Вместе с тем судом достоверно установлено, что в период совместной жизни стороны из совместных денежных средств производили уплату кредита, что ими не оспаривалось, и на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ими выплачено N руб. Следовательно, истица имеет право на половину указанной суммы, то есть на сумму в размере N руб.".

[СергейН]

Patriot Сразу после того как ты берешь потребкредит на солидную сумму, мать дарит не менее солидную сумму в счет погашения ипотечного долга. Ничего подозрительного Laughing
К тому же зачем эта многоходовочка, если можно просто взять потребкредит и погасить ипотеку? Но на сколько я понимаю, сам факт того что жена участвовала лишь в частичном
обслуживании ипотеки на основании того, что на ее(ипотеки) погашение расходовались общие средства, не дает ей права собственности в случае расторжения брака. Она(жена)
в случае развода вправе рассчитывать лишь на возврат половины суммы ипотечных выплат, осуществленных в период брака.

Если я беру потреб и сам плачу ипотеку, получается я из семейных денег заплатил, а если мама вносит, это подарок лично мне, а не семье
Про потребкредит я не буду никому говорить

[СергейН]

Patriot Почему не предложить ей(жене) составить соглашение о разделе имущества? Составить можно таким образом, что долг по ипотеке принадлежит тебе единолично и в полном объеме.

Жена захочет долю в доме однозначно, это не вариант

[СергейН]

Был на консультации у юриста.
Юрист подтверждает, что схема рабочая. Рекомендует не ждать оформления дарения, когда будут ухудшаться отношения, а сделать дарение сразу, поскольку в случае скоропостижного развода жена может сделать арест имущества, это занимает несколько дней - рассмотрение в суде 3-5 дней, потом письмо какой-то внутренней почтой в ФРС несколько дней и в последние дни регистрации сделки ФРС может сделку остановить. В случае, когда дом придет назад в наследство, он уже не подлежит разделу, но нужно будет заплатить госпошлину за наследство.
Более того, говорит, что долг по потребкредиту при разводе суд с большой вероятностью признает совместным, доказывать при этом, что использовал на нужды семьи, мне не потребуется.
Практику признания ипотечных выплат в период брака из личных средств, а не совместно нажитых не подтверждает, средства считает совместными семейными.

[СергейН]

Итоги - дело сделано. Написал справку только на недостаточную сумму, кредит чуть меньше согласовали, пришлось добирать немного в другом банке. Ипотеку закрыл.