Покупка квартиры в браке

[Дозорный]

Точно. Отличная мысль! Благодарствую!

[Питерский]

А почему не годится вариант когда вы ищете квартиру, договариваетесь с продавцами и вашим другом, приходите в нотариальную контору, оформляете договор купли-продажи между продавцами и вашим другом и сразу же договор дарения квартиры другом на вас.

[Дозорный]

В принципе тоже вариант, только получится ли все в один день? Надо ведь сначала право собственности регистрировать

[Ишушый]

Дозорный выше писал, что у него нет НАСТОЛЬКО СИЛЬНО доверенных друзей. А здесь нужно, чтобы друг позже со 100% уверенностью написал договор дарения на топикстартера.

Как я понимаю, не готов ТС вписывать в сделку хороших и не очень друзей. Пытается обойтись своими силами при поддержке закона.

По-моему, вариант с дарением и оплатой квартиры налом в чёрную в данном случае всё-же менее рискованный, т.к. основные риски несёт продавец квартиры (до окончательного расчёта по деньгам в чёрную).

[Дозорный]

Согласен, риски исключительно продавца. Если и удастся найти такого- цена хаты будет отнюдь не рыночная (как плата за риск). А я все-таки не миллионер))

[Ишушый]

Ничего подобного. Нормальнй риелтор вполне способен решить этот вопрос. Вы сперва поговорите с ними, прозондируйте почву.
Поверьте, очень многие продавцы продают квартиры со сроком собственности менее 3-х лет. И им надо платить НДФЛ с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Это очень много. И потому многие продавцы идут на уступки в цене сами, лишь-бы не платить налог. По договору дарения они (продавцы) освобождены от НДФЛ, а Вы как раз должны сверх ещё заплатить государству.

Поэтому они также заинтересованы в сделке дарения как и Вы.
Ещё спасибо скажут.

[Дозорный]

Это так, но тут ведь много подводных камней. Наследники, несовершеннолетние дети, и т.д. Могут оспорить сделку спустя ГОДЫ!

[Ишушый]

Потому я и говорю постоянно о риелторе. Компетентный (не какой-то там с улицы) специалист легко проверит историю квартиры. Более того Вы сами имеете право запросить эту информацию в ГБР без чьего либо согласия на это.

[Дозорный]

В общем то да, вы правы... Если не столкнуться с явным мошенником- то можно так сделать.

[Ишушый]

На практике в крупным риелторских агентствах это проводится так.

1. Покупатель вносит аванс денег в кассу агентства. Ему выдаётся приходный кассовый ордер. По сути это просто бумажка для успокоения покупателя - и это надо понимать. Но, у продавца появляется мнимая гарантия, что деньги уже у посредника-агентства, а не у покупателя.

Даже могут составить какое-нибудь гарантийное письмо от имени агентства. Но здесь больше психологии, чем юридически значимых действий.

2. Подписывается Договор дарения. Все идут в ГБР. Ждут положенных 2 недели (где как)
Вроде как и продавец уже не собственник, а покупатель уже почти собственник. Гарант сделки здесь - риелторское агентство. Деньги-то у него.

3. Получаем свидетельство о собственности на покупателя. Все вместе возвращаются из ГБР в агентство, где продавец (он же даритель) получает свои деньги из кассы агентства за вычетом комиссионных.

Как-то так. Наверно есть и другая схема.
Надо только понимать, что агентство здесь выступает гарантом больше психологически, а не юридически.

ПОЭТОМУ, РОЛЬ АГЕНТСТВА ОЧЕНЬ ВЕЛИКА. Здесь не допускается всякий там "шараж-монтаж".

[Дозорный]

То есть схема где риелтор- гарант. Но гарант больше психологического свойства чем юридического. Риски мошенничества переносятся (частично) с физического (продавца/покупателя) на юридическое лицо, которое в любой момент умоет руки и будет не при делах?

[Питерский]

На практике в крупным риелторских агентствах это проводится так.

1. Покупатель вносит аванс денег в кассу агентства. Ему выдаётся приходный кассовый ордер. По сути это просто бумажка для успокоения покупателя - и это надо понимать. Но, у продавца появляется мнимая гарантия, что деньги уже у посредника-агентства, а не у покупателя.

Даже могут составить какое-нибудь гарантийное письмо от имени агентства. Но здесь больше психологии, чем юридически значимых действий.

2. Подписывается Договор дарения. Все идут в ГБР. Ждут положенных 2 недели (где как)
Вроде как и продавец уже не собственник, а покупатель уже почти собственник. Гарант сделки здесь - риелторское агентство. Деньги-то у него.

3. Получаем свидетельство о собственности на покупателя. Все вместе возвращаются из ГБР в агентство, где продавец (он же даритель) получает свои деньги из кассы агентства за вычетом комиссионных.

Как-то так. Наверно есть и другая схема.
Надо только понимать, что агентство здесь выступает гарантом больше психологически, а не юридически.

ПОЭТОМУ, РОЛЬ АГЕНТСТВА ОЧЕНЬ ВЕЛИКА. Здесь не допускается всякий там "шараж-монтаж".

Вы наверное не в теме. Роль агенства может быть велика в моральном или каком другом плане только для человека ничего не понимающего, роль агенства на самом деле совсем не велика и ответственность их равна ровно нулю (в отличии от размеров комиссионных), они просто знают куда подать рекламу, где искать варианты, какие бумаги нужны и т.п. (не сложный на самом деле алгоритм действий) я лично проводил две сделки с недвижимостью и агенты были только с другой стороны, и все нормально разрулили.

Никогда деньги давать агенству или агенту нельзя, только на руки продавцу под конкретную расписку за что получены деньги, либо в ячейку (в банке либо депозитарии) с указанием какие лица при каких условиях и в какие сроки будут иметь к ней доступ.

И "шараж-монтаж" еще как допускается, знаю несколько примеров из жизни когда кидали людей именно агенства, чтобы заработать лишние деньги. Например продавец говорил, что хочет продать квартиру за сумму n, агенство выставляло квартиру за сумму Х = n+Y, когда находился покупатель за сумму Х и вносил залог (агенству, которое якобы передавало его продавцу), агенство продолжало искать покупателя либо более беcпроблемного, либо готового купить за сумму Х + z и если находило, просто возвращало залог "типа не срослось".

[Ишушый]

По договору дарения недвижимости (по сути купли-продажи) с абсолютно чужим человеком ВСЕ риски распределены только между продавцом (с момента подписания договора дарения до момента получения денег) и покупателем (с момента передачи денег до момента получения свидетельства о собственности из ГБР). Агентство действительно не несёт никаких рисков, поэтому я и подчёркивал только психологическую составляющую при посредничестве агентства.

При договоре Дарения какие могут быть расписки? Каким образом прописать в договоре использование банковской ячейки? Это ведь безвозмездная сделка. В одиночку проводить эту сделку очень рискованно.

Для избежания возможных рисков подходит только договор купли-продажи. Но в данном случае он не подходит по другим соображениям.

[Дозорный]

2 Питерский

Вы правы- тоже о таком наслышан. Потому не готов считать агейство гарантом сделки. Кидок возможен вполне. А привезти в лес к яме юр.лицо и спросить- равны нулю)))