Покупаю квартиру через агентство.Договорились,что бывш.жилец будет прописан еще три месяца с момента покупки,в договоре указан срок после которого он обязан выписаться.Юристы агентства гарантируют,что в случае невыполнения выпишут его на основании договора по суду.
Вопросы:
1.где тут подвох и действительно ли можно выписать через суд по указанным в договоре условиям?
2.какая должна быть формулировка в договоре или еще что-то чтоб себя подстраховать?
Тонкости при покупке квартиры
Надо различать право пользования жильем (проживание) и регистрационный учет.
В договоре должно быть примерно это:
1) Право пользования жилым помещением прекращается для Продавца с момента государственной регистрации настоящей сделки.
2) Продавец обязуется сняться с регистрационного учета в течение трех месяцев с момента государственной регистрации настоящей сделки.
Т.е. НАХОДИТЬСЯ в квартире продавец не сможет, хотя и будет прописан. Вы должны помнить, что пока он там прописан, вы будете платить за него те коммунальные платежи, которые рассчитываются исходя из количества прописанных.
В договоре должно быть примерно это:
1) Право пользования жилым помещением прекращается для Продавца с момента государственной регистрации настоящей сделки.
2) Продавец обязуется сняться с регистрационного учета в течение трех месяцев с момента государственной регистрации настоящей сделки.
Т.е. НАХОДИТЬСЯ в квартире продавец не сможет, хотя и будет прописан. Вы должны помнить, что пока он там прописан, вы будете платить за него те коммунальные платежи, которые рассчитываются исходя из количества прописанных.
тогда пункт будет таким
1) Право пользования жилым помещением прекращается для Продавца по истечении трех месяцев с момента государственной регистрации настоящей сделки.
но вообще ситуация не очень хорошая. Если у них вдруг что-то случится (кризис, пожар, деньги на операцию, жить негде), вам придется и судиться с ними (а длительность суда непредсказуема), и выселять их физически. В общем, риск есть.
1) Право пользования жилым помещением прекращается для Продавца по истечении трех месяцев с момента государственной регистрации настоящей сделки.
но вообще ситуация не очень хорошая. Если у них вдруг что-то случится (кризис, пожар, деньги на операцию, жить негде), вам придется и судиться с ними (а длительность суда непредсказуема), и выселять их физически. В общем, риск есть.
составляем договор
такая формулировка в нем:
7. Согласно выписке из лицевого счета в вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоит Продавец. Обязательство Продавца передать квартиру Покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи, снятия с регистрационного учете по месту жительства Продавца и полного освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода в срок до 01 октября 2010 года (первого октября две тысячи десятого года).
В случае несвоевременной выписки и освобождения квартиры Продавец уплачивает Покупателю штрафные санкции в размере 1 000 (Одна тысяча) рублей за каждый день просрочки.
Или как-то иначе написать?
такая формулировка в нем:
7. Согласно выписке из лицевого счета в вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоит Продавец. Обязательство Продавца передать квартиру Покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи, снятия с регистрационного учете по месту жительства Продавца и полного освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода в срок до 01 октября 2010 года (первого октября две тысячи десятого года).
В случае несвоевременной выписки и освобождения квартиры Продавец уплачивает Покупателю штрафные санкции в размере 1 000 (Одна тысяча) рублей за каждый день просрочки.
Или как-то иначе написать?
и вот это еще есть
8. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Переход права собственности на квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента государственной регистрации права.
9. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента передачи ему ключей от квартиры.
10. По заявлению Продавца задолженностей по коммунальным платежам, платежам за газо-, электроснабжение, водоснабжение на день подписания настоящего договора не имеется. Продавец обязуется оплатить все платежи, в том числе обнаруженные задолженности по платежам, на момент фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода. Покупатель не несет ответственности по коммунальным долгам Продавца.
11. Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
12. Содержание ст. 209, 288, 290, 292, 424, 452, 460, 475, 551, 556, 557, 558 ГК Российской Федерации сторонам известно.
8. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Переход права собственности на квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента государственной регистрации права.
9. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента передачи ему ключей от квартиры.
10. По заявлению Продавца задолженностей по коммунальным платежам, платежам за газо-, электроснабжение, водоснабжение на день подписания настоящего договора не имеется. Продавец обязуется оплатить все платежи, в том числе обнаруженные задолженности по платежам, на момент фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода. Покупатель не несет ответственности по коммунальным долгам Продавца.
11. Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
12. Содержание ст. 209, 288, 290, 292, 424, 452, 460, 475, 551, 556, 557, 558 ГК Российской Федерации сторонам известно.
ну положим вещи Продавец вывез к 15 июля и до подписания акта-приема передачи (1 октября) Покупатель будет сами оплачивать?Holli писал(а): Продавец обязуется оплатить все платежи, в том числе обнаруженные задолженности по платежам, на момент фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода.
Ну не проще ли описать в каком виде должна передаваться квартира по акту-приема передачи. Или вы по каждому поводу будите акты составлять? ключи передал - акт, платежи оплатил - акт, квартиру передал - акт?
Дополните подчеркнутым.
9. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента подписания сторонами акта приема-передачи, снятия с регистрационного учета по месту жительства Продавца и полного освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода и самим Продавцом.
10. По заявлению Продавца задолженностей по коммунальным платежам, платежам за газо-, электроснабжение, водоснабжение на день подписания настоящего договора не имеется. Продавец обязуется оплатить все платежи, в том числе обнаруженные задолженности по платежам, на момент фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода, а также самим Продавцом. Покупатель не несет ответственности по коммунальным долгам Продавца.
11. Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома с момента регистрации перехода к нему права собственности. В случае, если с момента регистрации перехода к Покупателю права собственности до момента фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода, а также самим Продавцом, квартире либо помещениям общего пользования многоквартирного дома будет нанесен ущерб по вине Продавца, подтвержденной актами органов государственной власти и управления, муниципальной власти, либо правоохранительных органов, либо органов/организаций, занимающихся техническим обслуживанием многоквартирного дома, либо решением суда - Продавец обязуется возместить причиненные убытки в полном размере.
9. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента подписания сторонами акта приема-передачи, снятия с регистрационного учета по месту жительства Продавца и полного освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода и самим Продавцом.
10. По заявлению Продавца задолженностей по коммунальным платежам, платежам за газо-, электроснабжение, водоснабжение на день подписания настоящего договора не имеется. Продавец обязуется оплатить все платежи, в том числе обнаруженные задолженности по платежам, на момент фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода, а также самим Продавцом. Покупатель не несет ответственности по коммунальным долгам Продавца.
11. Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома с момента регистрации перехода к нему права собственности. В случае, если с момента регистрации перехода к Покупателю права собственности до момента фактического освобождения квартиры от вещей и предметов домашнего обихода, а также самим Продавцом, квартире либо помещениям общего пользования многоквартирного дома будет нанесен ущерб по вине Продавца, подтвержденной актами органов государственной власти и управления, муниципальной власти, либо правоохранительных органов, либо органов/организаций, занимающихся техническим обслуживанием многоквартирного дома, либо решением суда - Продавец обязуется возместить причиненные убытки в полном размере.
Бомж, поспорю. Переход права собственности - да. Риск случайной гибели/повреждения - в соот. с 459
Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Типа пока он на регистрации лежит то это не договор?в этом примере речь идет о переходе прав собственности на товар, момент которого законодательно не определен. В отличие от недвижимости и ценных бумаг, например.
В случае с недвижимостью такие риски есть смысл оговаривать на период от подписания договора и оплаты до момента регистрации прав, т.к. это период неопределенности - один вроде как уже продал, акт подписал, деньги получил, а второй в права собственности еще не вступил. Но в случае автора оговаривается совсем не этот период, т.к. Продавец, судя по всему, будет проживать там не только до регистрации прав (т.е. как полноправный собственник), но еще и 3 месяца после.
В случае с недвижимостью такие риски есть смысл оговаривать на период от подписания договора и оплаты до момента регистрации прав, т.к. это период неопределенности - один вроде как уже продал, акт подписал, деньги получил, а второй в права собственности еще не вступил. Но в случае автора оговаривается совсем не этот период, т.к. Продавец, судя по всему, будет проживать там не только до регистрации прав (т.е. как полноправный собственник), но еще и 3 месяца после.
Последний раз редактировалось BoMG 08.07.10 12:54, всего редактировалось 1 раз.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 10 гостей