Как продать долю в квартире без согласия др. собственника?

[-Alt-]

Всем привет!

Кто в теме, подскажите, пожалуйста, правильный порядок действий продажи доли квартиры (1/3), в случае, когда второй собственник (2/3) не согласен с продажей моей доли иным лицам, но и не хочет платить рыночную цену за мою долю лично мне?

Порывшись в интернете я нашёл упоминание статьи 250 Гражданского кодекса РФ и примерный порядок действий:

1) Отправить заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором предлагается купить мою долю за N руб.

2) Ждать 30 дней.

3) По истечении 30 дней продать кому угодно за сумму в договоре купли-продажи не ниже, чем было в уведомлении предложения купить мою долю.

Всё верно? Вроде как да, но возникает загвоздка - как составить и отправить уведомление предложения купить мою долю ко второму собственнику? Телеграммой с уведомлением о получении сойдёт или надо нотариальное письмо отсылать?

P.S. Надеюсь, что не придётся воспользоваться этой схемой, но второму наследнику квартиры будущие деньги голову вскружили и он решил зажать разницу между рыночной стоимостью квартиры и кадастровой.

[-Alt-]

Кстати, тема будет полезна многим пользователям сайта, когда БЖ (на пример ) после развода является собственником №2 и не хочет мирно и адекватно решить вопрос с делёжкой недвижимости.

[opelastra]

обычно в таких случаях оформляют подарком.

[opelastra]

в коммуналках там надо спрашивать у соседей в письменном виде право первоочередной покупки,шоб не париться дарят а не продают.

в смысле продают но не договором купли продажи а подарком.

по нюансам потом челу придется платить надог 13 проц,так как ты ему не родственник

[-Alt-]

Понятно. Спасибо за информацию.

[DRG]

Я владею 61 / 100 доли в квартире, БЖ - 29 / 100. Она отправила мне нотариальное заверенное письмо с предложением выкупить у нее ее долю за РЫНОЧНУЮ цену. На что я ответил игнором. Сейчас в суде рассматривается ее иск об определении порядка пользования жилым помещением. Сама БЖ призналась мне, что меньше трети квартиры в провинции никому за рыночную цену не сможет продать :D

[zahvat]

1. Предложение о приоритетном праве приобретения через нотариуса с цифрой предложения, в случае молчка, через 30 дней ДКП с ценой не ниже.
2. Через дарение, но сделка опрокидываемая.

[Хабаровский]

Каким образом "опрокидываемая"?

[Dude]

Меня эта тема тоже волнует. Я где-то читал, что продать долю в квартире можно не дороже примерно 60% от рыночной стоимости если бы квартира продавалась целиком.

[-Alt-]

Dude, бред какой-то ты читал. Долю в квартире можно продать за любые деньги. Как можно продать долю 1/4 за 60% рыночной цены? Да никак.

zahvat, по п.1. - это примерно тоже самое, что я и предполагал.

А по п.2. - каким образом она опрокидываемая?

[Anarhist]

1) Отправить заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором предлагается купить мою долю за N руб.

Да. С описью вложений.

3) По истечении 30 дней продать кому угодно за сумму в договоре купли-продажи не ниже, чем было в уведомлении предложения купить мою долю.

Да.

как составить и отправить уведомление предложения купить мою долю ко второму собственнику?

В свободной форме. Примерно так:
Я, ФИО, в соответствии со ст. 250 ГК РФ предлагаю Вам приобрести принадлежащую мне долю в размере 1/3 в праве общей долевой собствености на (переписываешь со свидетельства "объект права") за цену ____ рублей РФ. Дата, подпись.

надо нотариальное письмо отсылать?

Не надо.

Через дарение, но сделка опрокидываемая.

Не понял значение слова "опрокидываемая" в данном случае. Продавец ничем не рискует.

[zahvat]

Каким образом "опрокидываемая"?

В случае доказательства притворной или мнимой сделки. Сложно, но можно, если доказать что по факту была купля-продажа при меньше предложенной цены первоочередному приобретателю. Варианты доказухи есть, как и судебная практика.

[Anarhist]

В случае доказательства притворной или мнимой сделки.

Если расчёт не по безналу - никто ничего никогда не докажет, без вариантов. Через дарение при невозможности купли-продажи все нормальные агентства работают. Для доказательства притворности сделки необходимо документальное подтверждение суммы, за которую продавалась доля, так как истец вообще не вправе требовать только признания сделки недействительной - он может требовать перевода прав и обязаностей в соответстви с п. 3 ст. 250 ГК. То есть, заплатить продавцу сумму, за которую доля была продана другому лицу и стать собственником. Нет документального подтверждения цены продаваемой доли - нет шансов на оспаривание. Расчитывайтесь через ячейку и всё будет хорошо.

[Легион]

Вот да, тема животрепещущая. По поводу дарения, порядок пользования должен быть определен? Как с приоритетом второго собственника на покупку? Опротестовать дарственную никак не получится?

[Anarhist]

По поводу дарения, порядок пользования должен быть определен?

Без разницы, это к сделке отношения не имеет.

Как с приоритетом второго собственника на покупку? Опротестовать дарственную никак не получится?

Вроде же всё уже объяснил выше.

[zahvat]

Если расчёт не по безналу - никто ничего никогда не докажет, без вариантов. Через дарение при невозможности купли-продажи все нормальные агентства работают. Для доказательства притворности сделки необходимо документальное подтверждение суммы, за которую продавалась доля, так как истец вообще не вправе требовать только признания сделки недействительной - он может требовать перевода прав и обязаностей в соответстви с п. 3 ст. 250 ГК. То есть, заплатить продавцу сумму, за которую доля была продана другому лицу и стать собственником. Нет документального подтверждения цены продаваемой доли - нет шансов на оспаривание. Расчитывайтесь через ячейку и всё будет хорошо.

Всякие "если" и "все нормальные" не более чем 50/50.
Да, требует перевод прав на себя, да по цене фактической продажи.
И потом, кто мешает запастись максимальным количеством доказательств?
Все зависит от качества отработки данного вопроса и креатива.

Допустим я, нарыл оригиналы платежек, договоров страхования, договор покупки машины БЖихой на имя своего брата и ею лично подписанными, когда мы еще были в официальном браке.

Спилила денег и решила себе жизнь улучшить, только ништяки на брата оформить.

[ex]

таки пару лет назад во время РРС

проходил суды за право пользования и продажу долевой,

самая оптимальная стратегия - это продажа хаты целиком и распил пропорционально долям,

схема принуждения бж к этому комплексная -
психологическое давление, демонстрация продажи по микродолям и пр.

вобщем, активная и атакующая позиция и за 2-3 месяца вполне возможно раскачать сильно упертую бабу на совместную продажу хаты

[bord]

Смотря, что за доля. Если равна комнате и выделена в натуре (комуналка например) и вся ваша, то с подарком всей доли шансы быть кинутым выше чем сделать покупателя сособственником путем дарения например 2м и потом ему продать, согласия остальных соседей при этом не требуется.

[bord]

Через дарение, но сделка опрокидываемая.

В последние года судебная практика доказывает, что соседи могут устроить долгую нервотрепку оспаривая сделку через 100% дарение в итоге скорей всего ничего не докажут, но зачем это новому владельцу поэтому через дарение цена с дисконтом.

[Anarhist]

Судебная практика доказывает только то, что развелось бесчисленное множество тупых и жадных юристов, готовых взяться за любые дела - как за заведомо проигрышные, так и за те, где появление в суде ни самого ответчика, ни его представителя вообще не требуется. Нервотрёпка? Да Вы о чём вообще? Просто игнорируйте суд. Если оплата была наличными, расписка хранилась у продавца и нигде не светилась, то появляться в суде нет ни одной причины. Подозрения и слова истцов без документального подтверждения суд не интересуют.

[bord]

Может в Московской области судебная практика иная, но по Питеру и ЛО, если сосед по коммуналке свою долю продал через дарение, и соседи решат оспорить сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, то достаточно даже объявления комнаты с ценой чтобы устроить нервотрепку.

[Anarhist]

Ну, подают соседи иск о признании сделки притворной, ответчик и третьи лица в суде не появляются, документального подтверждения факта оплаты подаренной доли нет. Суд отказывает в удовлетворении требований. В чём нервотрёпка? Если суд игнорировать, то и нервы трепать никто не будет. Посмотрев обоснование требований, сразу понятно, стоит что-то предпринимать или просто посмеяться и забить.