Недвижимость пока моя, но скоро станет общей

[Неслабак]

Добрый день всем.
На данный момент проживаю в счастливом браке, ребенок 2 года. Живем в моей квартире в моем городе.
Через пару месяцев переезжаем в город жены, в связи с чем продаю квартиру здесь и буду покупать там.
Сейчас квартира полностью в моей собственности, но, соответственно новая скоро станет совместно нажитым.
Всегда думаю о хорошем, но, как известно, от любви до ненависти...
В связи с этим вопросы. Как быть в случае негатива (развод) в будущем, чтобы максимально обезопасить себя и ребенка в плане недвижимости?
Делить ли на доли после покупки? Заключать ли брачный договор (если да, то о чем)?
Прошу просветить по данной ситуации бывалых.

[Паладин]

Не продавать свою берлогу, либо новую хату оформлять на родителей.

Есть вариант настоящего мужЫка: оформить на жену и податься на севера, чтобы не мешать. посылать регулярно деньги, и лет через 10 с удивлением узнать, что ты заочно разведен, у тебя долг по аликам 2 млн, статья УК и податься на теплотрассу. \Примерно так было с моим кентом, похоронили год назад, ему 42 было.

[zavarow]

В принципе, есть еще один вариант - ВСЕ вырученные деньги от продажи завести на отдельный, специально открытый счет и оплачивать покупку новой квартиры исключительно с него, но и в этом случае, возможно, придется за них побороться в суде в свое время. К сожалению, зная нашу судебную практику, абсолютных гарантий нет.

[Неслабак]

Вариант настоящего мужика мне не подходит. Я родился на севере и проживаем сейчас здесь. По вахтам работать не собираюсь в принципе никогда.
А вот как переписать на родителей УЖЕ после покупки в браке не совсем понял.

Отправлено спустя 1 минуту 46 секунд:

В принципе, есть еще один вариант - ВСЕ вырученные деньги от продажи завести на отдельный, специально открытый счет и оплачивать покупку новой квартиры исключительно с него, но и в этом случае, возможно, придется за них побороться в суде в свое время. К сожалению, зная нашу судебную практику, абсолютных гарантий нет.

Я так понимаю, это для того, чтобы потом доказать что квартира была куплена исключительно за мои деньги. Спорный вопрос. Суд часто уверен, что это все равно совместно нажитое. Хотя в судебной практике есть дела, когда Верховный суд присуждал квартиру тому, кто ее действительно купил

Отправлено спустя 5 минут 13 секунд:
Больше интересует вариант с брачным договором или с разделением вновь купленной квартиры на 3 доли: я, жена, сын. можно ли сейчас делить купленную квартиру на доли и как это сделать? и учтет ли суд при разводе, что у каждого есть по доле?
Жена не против брачного договора. но я не совсем понимаю что можно прописать в брачном договоре. и превышает ли в нашей стране брачный договор силу "правила совместно нажитого имущества"?

[norlander]

Не спешите. Жизнь зачастую не предсказуемая штука. И я не только о ЗБ, а Ваших планах жить в "городе жены". Мало ли что по работе изменится, может через время Вы вернетесь в свой город или переедете куда-то еще.
Поживите пока на новом месте в съемной. Осмотритесь на новом месте. Если переезжаете не из Мухосранска в столицы, а в плюс-минус сопоставимый город по стоимости недвижимости, то и аренда там будет сопоставима с теми деньгами, за которые Вы свою квартиру сдадите в аренду. Заодно мосмотрите на реакцию жены, возможно много нового узнаете.

Отправлено спустя 2 минуты 49 секунд:
Придумать легенду почему не можете сейчас продать свою квартиру, думаю, справитесь. Если нет, обращайтесь, накидаю вариантов. Главное помните, делайте так, как удобно/выгодно лично Вам. И не в моменте, а в долгосрок.

[Trump]

максимально обезопасить себя и ребенка в плане недвижимости?

У ребёнка не должно быть в собственности никакой недвижимости, пока он несовершеннолетний. Во избежание очень серьёзных головняков.

ВСЕ вырученные деньги от продажи завести на отдельный, специально открытый счет

Это должен сделать покупатель, и чтобы в банке остались отметки, что это оплата по конкретному ДКП.

как переписать на родителей УЖЕ после покупки в браке не совсем понял.

Никаких переписываний. Изначально родители должны по документам купить квартиру на себя, а затем подарить тебе.

интересует вариант с брачным договором

В России он совершенно беззубый, и потом в суде легко отбивается частично или полностью несчастной онажематерью. Например, см. ГК "кабальная сделка".

разделением вновь купленной квартиры на 3 доли

Тут по соседству есть тема оформления долей из общего совместного.

3 доли: я, жена, сын

Зачем ты старательно пытаешься заложить мину под свой казённик? Несовершеннолетний ребёнок не имеет _никакого_ отношения к супружескому имуществу своих родителей. Уже столько мужчин погорело на этом. Науськиваемые бабами "зарадидетей", при покупке новой квартиры оформляли её равными долями на родителей и детей (у детей до того жилья в собственности не было). Дальше развод, распил, баба по умолчанию остаётся в хате с детьми, а мужчина ввиду незначительности его доли идёт на теплотрассу.

учтет ли суд при разводе, что у каждого есть по доле

Конечно. Собственно, делить уже нечего, всё уже поделено.

Жена не против брачного договора

Ты _очень_ зря заводил с ней такие разговоры.

превышает ли в нашей стране брачный договор силу "правила совместно нажитого имущества"?

В России априори брачный договор не может содержать положений, ухудшающих положение сторон по сравнению с действующим законодательством.

[Неслабак]

У ребёнка не должно быть в собственности никакой недвижимости, пока он несовершеннолетний. Во избежание очень серьёзных головняков.

это понял

Это должен сделать покупатель, и чтобы в банке остались отметки, что это оплата по конкретному ДКП.

покупатель моей квартиры, или я при покупке новой?

Никаких переписываний. Изначально родители должны по документам купить квартиру на себя, а затем подарить тебе.

каким образом передать родителям деньги от продажи своей квартиры? просто отдать и пусть купят нужную квартиру, которую подарят потом мне?

Т

ы _очень_ зря заводил с ней такие разговоры.

Почему зря? чем это грозит мне?

В России априори брачный договор не может содержать положений, ухудшающих положение сторон по сравнению с действующим законодательством.
[/quote]

Т.е. вырисовывается 3 наиболее удачных для меня выхода:
1. Родители покупают и дарят мне;
2. Ничего не делаю, просто покупается новая квартира и в случае развода делится на меня и жену 50/50;
3. Контролировать и суметь подтвердить в суде все движения денежных средств от продажи моей квартиры и покупки новой.

[Trump]

покупатель моей квартиры

Именно. А потом с этого счёта ты при покупке новой.

каким образом передать родителям деньги от продажи своей квартиры? просто отдать

Чёрным налом, и чтобы нигде никаких следов движения не было.

Почему зря? чем это грозит мне?

Потому что жена, возможно, ни о чём таком не задумывалась. А теперь начнёт, да ещё и советоваться будет, искать инфу, как выгоднее для неё.

Вообще, возможен такой вариант: ты сейчас даришь квартиру родителям, потом они её продают и покупают новую.
Только надо проверить, с жилья, полученного по безвозмездной сделке (дарение), нужно ли ждать 5 лет, чтобы избежать НДФЛ с продажи.

Контролировать и суметь подтвердить в суде все движения денежных средств от продажи моей квартиры и покупки новой.

Первый вариант гораздо надёжнее. Второй вариант с потерями.

[Funny_Animated]

по безвозмездной сделке (дарение), нужно ли ждать 5 лет, чтобы избежать НДФЛ с продажи

По дарению остался прежний срок: 3 года с даты получения в дар.

С другой стороны, есть ряд условий:
1) родители не использовали свое право на получение налогового вычета и не планируют его использовать в дальнейшем (не планируют покупать недвижимость для себя, либо являются пенсионерами и не получают налогооблагаемый доход);
2) стоимость жилья, полученного в дар, не превышает 4 млн руб (по 2 млн на каждого родителя);
3) продажа и покупка квартир осуществлена в одном налоговом периоде (один календарный год).
Если все эти условия выполняются, то родители смогут зачесть налоговый вычет с покупки жилья в счет налога к уплате с другого жилья. В итоге налога к уплате не будет, но и вычет "сгорит". Поэтому и требуется выполнение п. 1: эта схема работает только в том случае, если родителям этот вычет все равно не был нужен.

[Trump]

не использовали свое право на получение налогового вычета и не планируют его использовать в дальнейшем

А его что, можно только 1 раз в жизни использовать, как приватизацию?

смогут зачесть налоговый вычет с покупки жилья в счет налога к уплате с другого жилья. В итоге налога к уплате не будет, но и вычет "сгорит".

Интересная схемка, сам бы не додумал.

Кстати для ТС: НДФЛ с продажи квартиры начисляется на часть суммы от продажи, превышающей 1 миллион.
Может, речь идёт о квартирах, цена которых и не превышает миллиона.

[Funny_Animated]

А его что, можно только 1 раз в жизни использовать

Получение имущественного налогового вычета зависит от года приобретения недвижимости и от суммы покупки. По недвижимости, приобретенной до 2014 года, вычет можно получить только один раз, причем остаток не переносится. Например, квартира стоит 1 300 000 руб. С этой суммы получаешь вычет, а 700 000 руб. "сгорает".

Если недвижимость приобретена после 2014 года, то остаток можно перенести на другой объект. Если взять суммы из примера выше, то вычет в размере 1 300 000 можно заявить за первую квартиру, а 700 000 можно заявить, купив вторую квартиру. В любом случае, общая сумма имущественного вычета не превышает 2 млн. руб.

Отправлено спустя 55 секунд:
И, если по этим 2 млн вычет уже получал, повторно он не предоставляется.

[Trump]

Например, квартира стоит 1 300 000 руб. С этой суммы получаешь вычет

Тогда получается с 300 000?

если по этим 2 млн вычет уже получал, повторно он не предоставляется

То есть всё таки 1 раз в жизни?

В любом случае, общая сумма имущественного вычета не превышает 2 млн. руб.

И распространяется это на 2 года?

[Funny_Animated]

Тогда получается с 300 000?

Вы рассматриваете случай покупки и продажи в одном налоговом периоде? Да, в этом случае 1 млн - необлагаемая налогом сумма, а все, что выше, можно "погасить" за счет вычета.

Если просто покупаешь квартиру и ничего налоговой не должен, то вычет предоставляется со всей суммы 1,3 млн.

То есть всё таки 1 раз в жизни?

Да, только один раз в жизни (с учетом примеров, написанных выше).

И распространяется это на 2 года?

Почему на два года? Не поняла вопроса.

[Trump]

Если просто покупаешь квартиру

Да, я про продажу.

Почему на два года? Не поняла вопроса.

Вроде вычет, если с зарплаты, должен быть использован в течении 2 лет, а потом остаток сгорает?

[Funny_Animated]

.Вроде вычет, если с зарплаты, должен быть использован в течении 2 лет, а потом остаток сгорает?

Нет, немного не так. Проще пояснить на примере.
Купили в 2016 году квартиру. Значит, начиная с 2016 года возникает право на имущественный вычет. Декларацию за 2016 год в этом случае можно подать до 31.12.2019 г. (три календарных года после завершения налогового периода). Если не успели - то за 2016 год уже подать не сможете, только за 2017 и далее. Но само право никуда не исчезает, сумма к возврату будет такая же, и получать ее можно хоть 50 лет по частям, пока не получите всю сумму.

Остаток по вычету (по имуществу, купленному после 2014 года) тоже никуда не исчезает, если купите через 10-15-20 лет квартиру - сможете предъявить. (Мелким шрифтом: если законодательство не поменяется. А оно меняется слишком часто).

Отправлено спустя 1 минуту 39 секунд:
И я не говорю про пенсионеров, у них особый, льготный, порядок получения вычета.

Отправлено спустя 6 минут 51 секунду:
И, конечно, в случае ТС (если будет одновременная продажа и покупка в 2019 году) декларацию нужно будет подать до 30 апреля 2020 года, т.к. при продаже возникнет налогооблагаемый доход, который нужно задекларировать.

[Trump]

сумма к возврату будет такая же, и получать ее можно хоть 50 лет по частям, пока не получите всю сумму.

А. Буду знать. Раньше почему-то считал, что только 2 года, следующие за годом покупки.
Каков практический механизм реализации? Беру в налоговой какой-то документ и отношу на работу? А если работ 2 или 3? И что делать при смене работы?

[Plantation Rum]

Не легче всего продать квартиру, отдать деньги родителям, они купят в новом городе и напишут дарственную?

[Неслабак]

Квартира получена в собственность в начале 2016. прошло чуть более 3 лет.
Планируется продать эту и в течение месяцев 3-4 купить новую.
Из родителей только мама за 60. Ну еще старшая сестра. Не очень хочется проворачивать вариант продажа-->деньги маме-->покупка-->дарение, т.к. во первых мама уже в возрасте, до сих пор работает и ей не с руки этим всем заниматься в одиночку + приезжать в другой город для покупки новой, а мы с женой и ребенком переезжаем уже в течение месяца-двух; во вторых - жена уже будет знать об этих телодвижениях, и, если как уже было сказано ранее, она не задумалась при предложении брачного договора, то при этих манипуляциях задумается о чем-то точно. отношений портить пока неохота: в браке чуть менее 3х лет.
покупатель практически найден, будут брать по ипотеке. возможно в течение трех недель-месяца квартира будет продана. я так понимаю, что если покупка по ипотеке, то деньги на руки я не получаю, их переводит банк на спец счет. что мешает мне не трогать эти деньги на этом счете и после выбора новой квартиры перевести эти деньги с этого счета на счет продавца? тем самым в суде, в случае чего будет неоспоримые доказательства того, что вся сумма от продажи старой квартиры пошла на покупку новой. или я как-то неправильно понимаю принцип покупки недвижимости по ипотеке?
цена квартиры 2,8 млн. новая планируется в пределах этой же суммы +-100 тыс.
пытаюсь формулировать мысли быстро, т.к. времени мало, не обессудьте

[zavarow]

+-100 тыс.

Совместно нажитые приплюсовывать нельзя - доля будет.

[Просто_чел]

Автор, я бы категорически отказался продавать хату. На крайняк - сдавать, а на бабло - снимать в новом городе.

Но вариант с покупкой новой хаты на маму, а потом дарственная - прикольней. Еще лучше, ежели жона об этих телодвижениях будет не в курсе.

Не рой себе яму, сделай по уму всё.

первых мама уже в возрасте, до сих пор работает и ей не с руки этим всем заниматься в одиночку + приезжать в другой город для покупки новой

А через доверенность на тебя от мамы - нельзя такой вариант устроить ?

[Funny_Animated]

Квартира получена в собственность в начале 2016. прошло чуть более 3 лет.

цена квартиры 2,8 млн.

Квартира получена в наследство или в дар? Или куплена?

Если приобретена по договору купли-продажи, то при продаже вы попадете на налог в размере 234 000 рублей. Прописью: двухсот тридцати четырех тысяч рублей!

Даже если закрыть налог покупкой новой квартиры - это вы просто потеряете свои деньги. На 234 тысячи можно сделать много всего интересного, не нужно их просто дарить государству. ИМХО, это самый важный аргумент, чтобы не продавать сейчас.

[zavarow]

Если приобретена по договору купли-продажи, то при продаже вы попадете на налог в размере 234 000 рублей.

Есть мнение, что налог рассчитывается не со стоимости квартиры, а от маржи.

[Plantation Rum]

отношений портить пока неохота

Дык если баба собирается испортить отношения по причине того, что ты продаешь свою квартиру и покупаешь квартиру за те же деньги — может, есть именно тебе есть повод задуматься?

[Funny_Animated]

налог рассчитывается не со стоимости квартиры, а от маржи

Да, вы правы.
Извините, что ввела в заблуждение.

[Неслабак]

Квартира получена в наследство или в дар? Или куплена?

Если приобретена по договору купли-продажи, то при продаже вы попадете на налог в размере 234 000 рублей. Прописью: двухсот тридцати четырех тысяч рублей!

Даже если закрыть налог покупкой новой квартиры - это вы просто потеряете свои деньги. На 234 тысячи можно сделать много всего интересного, не нужно их просто дарить государству. ИМХО, это самый важный аргумент, чтобы не продавать сейчас.

половина квартиры была моей. после смерти отца еще 1/4 перешла ко мне по наследству. последнюю 1/4 подарила мне сестра. так что квартира попала ко мне путем наследования и дарения.

Отправлено спустя 7 минут 49 секунд:

Автор, я бы категорически отказался продавать хату. На крайняк - сдавать, а на бабло - снимать в новом городе.

Но вариант с покупкой новой хаты на маму, а потом дарственная - прикольней. Еще лучше, ежели жона об этих телодвижениях будет не в курсе.

Не рой себе яму, сделай по уму всё.

А через доверенность на тебя от мамы - нельзя такой вариант устроить ?

этап с арендой моей квартиры и съемом мы уже прошли. я то не против и всю жизнь прожить в съемных хатах (желательно в Паттайе ) но жене хочется домашнего уюта. в моей квартире она его уже создала, но жить дальше в моем городе не хочется ни мне, ни тем более ей. тем более ее родной город мне стал более симпатичен в плане длительного проживания.
я еще рассматривал вариант сдавть свою, а там взять в ипотеку, но мысль о несколькодесятилетнем долге просто душа не принимает.