Ипотечные квартиры и не только

юридическая помощь тем, кто попал в сложную жизненную ситуацию, имеющую отношение к проблемам, которым посвящен сайт.
Консультации ведет Марков Максим Васильевич специалист в области семейного права.
Ответить
Bureaucrat
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 07.05.20 14:02
Пол: М

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Bureaucrat » 24.05.20 16:48

Добрый день.

Есть семья: супруг, супруга, ребенок почти 10 лет, старший ребенок 24 года. Брак зарегистрирован (пока).

Есть квартира №1, в ней проживают супруг, супруга и младший ребенок. За эту квартиру уже выплачена ипотека с маткапиталом, дети уже наделены по небольшой доле, супруги имеют доли по 40% каждый.

Есть квартира №2, в ней проживает старший ребенок. Квартира в ипотеке (еще не выплачена), по документам в общей совместной собственности. Заемщик – супруга, супруг – поручитель.

Есть квартира №3, дом еще строится по ДДУ. Также в ипотеке, ипотека оформлена на супруга, супруга – созаемщик. В перспективе предназначена для повзрослевшего младшего ребенка.

Вопрос: можно ли, еще будучи в браке, заключить брачный договор (соглашение) в котором прописать следующее:
1. Квартира №2. Ипотеку выплачивает супруга, после закрытия ипотеки – идет либо наделение супруги 100% долей, которая сразу дарятся старшему ребенку. Либо старший ребенок сразу одаряется (наделяется) 100% собственностью от супруги. Ключевой момент – обязанность супруги – сразу подарить всю квартиру ребенку. Риски? Налоги тут возникают?

2. Квартира №3. Ипотеку выплачивает супруг, он же после закрытия ипотеки становится 100% собственником. Супруга уже не претендует на эту собственность, ни на оплату (долги) этой ипотеки. После сдачи дома в эксплуатацию Росреестр зарегистрирует 100% собственность на супруга? (ДДУ на супруга оформлено с нотсогласия супруги).

3. Квартира №1 (самая большая квартира). Супруга по договору дарения получает в собственность долю супруга и компенсирует супругу стоимость этой доли (эта сумма уже с учетом дисбаланса по квартирам №2 и №3) либо одномоментно, либо через займ выплачивая частями за некоторый (2-3 года)срок.

P.S. С точки зрения финансовой математики, такая конфигурация не умаляет ничьих прав. Супруги в стоимостном выражении собственности остаются в паритете.

Насколько такой брачный договор юридически «железобетонен» в плане отмены?
Можно ли обойтись без участия банков кредиторов (есть риск отзыва кредита)?

Смысл всех этих действий – после заключения брачного договора, подача на развод и раздел имущества без судебного производства, чтобы раздел имущества прошел справедливо и с минимальным психологическим ущербом для всех членов семьи. Возможны ли еще другие варианты? Интересуют аспекты оптимальности, законности и детализированные юридические действия.

Аватара пользователя
Anarhist
бывалый
Сообщения: 645
Зарегистрирован: 27.08.12 08:20
Откуда: Моск. обл.

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Anarhist » 24.05.20 17:33

Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Вопрос: можно ли, еще будучи в браке, заключить брачный договор (соглашение) в котором прописать следующее:
Нет.

Bureaucrat
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 07.05.20 14:02
Пол: М

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Bureaucrat » 25.05.20 12:04

А можно ли поразвернутее?

Аватара пользователя
Anarhist
бывалый
Сообщения: 645
Зарегистрирован: 27.08.12 08:20
Откуда: Моск. обл.

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Anarhist » 25.05.20 12:54

Bureaucrat писал(а):
25.05.20 12:04
А можно ли поразвернутее?
Можно.
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Вопрос: можно ли, еще будучи в браке, заключить брачный договор (соглашение) в котором прописать следующее:
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Квартира №2. Ипотеку выплачивает супруга, после закрытия ипотеки – идет либо наделение супруги 100% долей
Это возможно указать в БД.
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
которая сразу дарятся старшему ребенку. Либо старший ребенок сразу одаряется (наделяется) 100% собственностью от супруги.
А это - нет.
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Налоги тут возникают?
При дарении матерью квартиры ребёнку? Не возникают.
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Квартира №3. Ипотеку выплачивает супруг, он же после закрытия ипотеки становится 100% собственником. Супруга уже не претендует на эту собственность, ни на оплату (долги) этой ипотеки. После сдачи дома в эксплуатацию Росреестр зарегистрирует 100% собственность на супруга?
Это возможно указать в БД.
Да, зарегистрирует.
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Квартира №1 (самая большая квартира). Супруга по договору дарения получает в собственность долю супруга и компенсирует супругу стоимость этой доли
Сделать так можно. Указать в БД обязанность заключить притворную сделку - нельзя.
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
компенсирует супругу стоимость этой доли (эта сумма уже с учетом дисбаланса по квартирам №2 и №3) либо одномоментно, либо через займ выплачивая частями за некоторый (2-3 года)срок.
Чем не устраивает ДКП доли с рассрочкой и залогом в пользу продавца?
Bureaucrat писал(а):
24.05.20 16:48
Возможны ли еще другие варианты?
Конечно.

Bureaucrat
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 07.05.20 14:02
Пол: М

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Bureaucrat » 25.05.20 13:18

Anarhist писал(а):
25.05.20 12:54
Чем не устраивает ДКП доли с рассрочкой и залогом в пользу продавца?
Возникает ли здесь налог для продавца?
П.С.Если это важно, то владение этой квартирой более 14 лет.

Аватара пользователя
Anarhist
бывалый
Сообщения: 645
Зарегистрирован: 27.08.12 08:20
Откуда: Моск. обл.

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Anarhist » 25.05.20 13:41

Bureaucrat писал(а):
25.05.20 13:18
Возникает ли здесь налог для продавца?
Нет.

Bureaucrat
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 07.05.20 14:02
Пол: М

Ипотечные квартиры и не только

Сообщение Bureaucrat » 26.05.20 11:46

Добрый день.

В продолжение вопроса: посмотрел шаблоны брачных договоров - в них во всех стоит фраза про извещение ипотечного банка. В силу того, что квартиры №2 и №3 еще находятся в незакрытой ипотеке (непогашенные остатки весьма большие)- есть большое опасение, что банки могут противится заключению такого брачного договора. И в худшем варианте - затребовать полного досрочного возврата кредита, в чем ни я, ни супруга не заинтересованы.

Вопросы:
1. Можно ли заключить БД и не ставить банки-кредиторы в известность? Естественно, продолжая исправно производить платежы.
2. Направляет ли нотариус такую информацию банкам самостоятельно.
3. Квартира №3 даже еще не построена, то есть нет собственности как таковой. Не "завернет" ли нотариус в БД этот объект недвижимости?

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 33 гостя