Налог с продажи квартиры

юридическая помощь тем, кто попал в сложную жизненную ситуацию, имеющую отношение к проблемам, которым посвящен сайт.
Консультации ведет Марков Максим Васильевич специалист в области семейного права.
Ответить
norlander
любитель
Сообщения: 326
Зарегистрирован: 20.05.17 15:02
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение norlander » 27.09.20 07:12

Добрый день, камрады!

Тема не о разводе, распиле и т.п., ибо эта буря для меня почти отгремела, если не считать умеренных аликов, которые плачу в добровольном порядке.
Сразу к делу. Хочу разменять свою 1к, на бОльшую недвигу, в более удобном районе. Недвига моя на основании соглашения о разделе имущества с БЖ. Соответственно, выставил на продажу. Сложность в чем. Недвига в собственности менее 5-ти лет, если смотреть по дате свидетельства о регистрации (март 2016). А поскольку покупал я сильно дешевле, чем сейчас рыночные цены, то необходимо делать либо существенное занижение, либо завышение на сумму налога. Поскольку с наличкой покупателей почти нет, то эти варианты отсекают большую часть покупателей, которые в массе своей ипотечники.
Но хочется продать именно сейчас, т.к. рынок сейчас по многим причинам на хаях, да и просто хочу себя побаловать хорошей новой хатой (в эту часть темы просьба не углубляться - типа подожди несколько месяцев, ибо это и так понятно).

Вопрос 1. Сделка по продаже недвижимости не облагается налогом, если объект недвижимости в собственности более 5-ти лет. Что считать сроком владения недвижимости? Например, по ДДУ я покупал сильно ранее 5-ти лет.
Вопрос 2. В текущем году вроде-как вышла поправка, что при продаже единственного жилья налог взиматься так же не будет. Но, во-первых, каков критерий единственного жилья. На момент покупки в ЗБ жилье не было единственным. Сейчас, после распила, стало. Во-вторых, так и не нашел внятную ссылку на нормативку по этому вопросу.
Заранее благодарен.

Аватара пользователя
zavarow
старейшина
Сообщения: 2233
Зарегистрирован: 14.02.12 19:48
Откуда: Дзержинск НиНо

Налог с продажи квартиры

Сообщение zavarow » 27.09.20 08:36

Срок считается не от даты заключения ДДУ, а от момента, когда Вы стали владельцем, т.е. фактически получили квартиру. С этого же момента, кстати, у Вас появляется право на налоговый вычет. Налог при продаже рассчитывается не от общей стоимости, а от разницы за покупку и продажу. Я бы подождал. Но у меня не одна квартира.
Про "единственное жилье" не в курсе практики. Думается, единственное на момент продажи.

Аватара пользователя
Anarhist
бывалый
Сообщения: 645
Зарегистрирован: 27.08.12 08:20
Откуда: Моск. обл.

Налог с продажи квартиры

Сообщение Anarhist » 27.09.20 09:16

norlander писал(а):
27.09.20 07:12
Недвига в собственности менее 5-ти лет, если смотреть по дате свидетельства о регистрации (март 2016)
Это единственное жилое помещение в Вашей собственности?
norlander писал(а):
27.09.20 07:12
необходимо делать либо существенное занижение, либо завышение на сумму налога. Поскольку с наличкой покупателей почти нет, то эти варианты отсекают большую часть покупателей, которые в массе своей ипотечники.
И что? Почти все банки без проблем соглашаются на занижение цены в ДКП. Банкам только оценка важна. В ДКП цена может быть ниже суммы кредита + минимального первоначального взноса. Проблем вообще никаких.
norlander писал(а):
27.09.20 07:12
Сделка по продаже недвижимости не облагается налогом, если объект недвижимости в собственности более 5-ти лет.
Не всегда. Ознакомьтесь с пп. 3 п. 4 ст 217.1 НК РФ.
norlander писал(а):
27.09.20 07:12
Что считать сроком владения недвижимости?
Смотря в каком случае и для какой цели считать. В Вашем случае - с даты регистрации права собственности на объект.
norlander писал(а):
27.09.20 07:12
каков критерий единственного жилья. На момент покупки в ЗБ жилье не было единственным. Сейчас, после распила, стало.
Ответ в вышеуказанной статье НК.

Отправлено спустя 3 минуты 45 секунд:
zavarow писал(а):
27.09.20 08:36
от момента, когда Вы стали владельцем, т.е. фактически получили квартиру. С этого же момента, кстати, у Вас появляется право на налоговый вычет.
Не совсем так. Момент права возникновения на получение налогового вычета и момент, с которого считается срок владения при приобретении по ДДУ - это разные моменты. Первый - с момента подписания передаточного акта, второй - с момента регистрации права.

Аватара пользователя
zavarow
старейшина
Сообщения: 2233
Зарегистрирован: 14.02.12 19:48
Откуда: Дзержинск НиНо

Налог с продажи квартиры

Сообщение zavarow » 27.09.20 09:44

Anarhist писал(а):
27.09.20 09:20
Момент права возникновения на получение налогового вычета и момент, с которого считается срок владения при приобретении по ДДУ - это разные моменты. Первый - с момента подписания передаточного акта, второй - с момента регистрации права.
Спасибо за уточнение. Пишут, что "в соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет договор и акт о передаче квартиры налогоплательщику ИЛИ документы, подтверждающие право собственности на квартиру". В данном случае, не суть важно...

norlander
любитель
Сообщения: 326
Зарегистрирован: 20.05.17 15:02
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение norlander » 27.09.20 10:41

zavarow, Anarhist, спасибо. С вопросом 1 разобрались. Особых иллюзий не питал.
Anarhist писал(а):
27.09.20 09:20
И что? Почти все банки без проблем соглашаются на занижение цены в ДКП.
Банки-то да, покупатели - нет, т.к. нужно добивать примерно треть стоимости недвиги налом.
Anarhist писал(а):
27.09.20 09:20

Не всегда. Ознакомьтесь с пп. 3 п. 4 ст 217.1 НК РФ.
Таки да. Но к данной теме не относится.

Соответственно, на повестке вопрос 2 (считаем, что жилье единственное).

norlander
любитель
Сообщения: 326
Зарегистрирован: 20.05.17 15:02
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение norlander » 03.10.20 11:48

Здравствуйте, камрады! Ув.,Anarhist, я, видимо, не вчитался в Ваш ответ и в пп. 3 п. 4 ст 217.1 НК РФ. Получается, что ответ на мой второй вопрос положительный, верно? Можно продавать единственное жилье и не дожидаясь пяти лет?
Вопрос лишь в том, действительно ли оно для меня единственное? Вроде как получается единственное. Но не хотелось бы словить неприятный сюрприз. Сам данный пункт предельно казенно сформулирован, что непонятно "кто на ком стоял". Ну, мне, по крайней мере, не понятно. Камрады, как нужно его правильно трактовать, применительно к моей ситуации?

Аватара пользователя
Стерегущий
посвященный
Сообщения: 7105
Зарегистрирован: 21.07.16 20:32
Откуда: Москва
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение Стерегущий » 03.10.20 12:25

norlander писал(а):
27.09.20 07:12
Сразу к делу. Хочу разменять свою 1к, на бОльшую недвигу, в более удобном районе
Автор, а может, не пороть горячку, а сдать свою, и снять побольше пока? И копить?

norlander
любитель
Сообщения: 326
Зарегистрирован: 20.05.17 15:02
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение norlander » 03.10.20 12:29

Стерегущий, уже накопил

Аватара пользователя
Anarhist
бывалый
Сообщения: 645
Зарегистрирован: 27.08.12 08:20
Откуда: Моск. обл.

Налог с продажи квартиры

Сообщение Anarhist » 03.10.20 19:19

norlander писал(а):
03.10.20 11:48
Получается, что ответ на мой второй вопрос положительный, верно? Можно продавать единственное жилье и не дожидаясь пяти лет?
Вопрос лишь в том, действительно ли оно для меня единственное?
Да.
norlander писал(а):
03.10.20 11:48
Вроде как получается единственное. Но не хотелось бы словить неприятный сюрприз.
Закажите выписку из ЕГРН, если сомневаетесь.
norlander писал(а):
03.10.20 11:48
Сам данный пункт предельно казенно сформулирован, что непонятно "кто на ком стоял". Ну, мне, по крайней мере, не понятно.
Что именно непонятно? Спрашивайте.
norlander писал(а):
27.09.20 10:41

Банки-то да, покупатели - нет
Вообще, почти все покупатели (точно >90%) легко соглашаются на занижение. Если, конечно, предложить нормальную схему сделки.
norlander писал(а):
27.09.20 10:41
т.к. нужно добивать примерно треть стоимости недвиги налом
Нет. Банки без проблем выдают кредит в размере рыночной стоимости минус минимальный первоначальный взнос, независимо от цены в ДКП. То есть, в кредитном договоре сумма вполне может быть больше, чем в ДКП.

norlander
любитель
Сообщения: 326
Зарегистрирован: 20.05.17 15:02
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение norlander » 05.10.20 17:24

Anarhist, спасибо за ответ! Вот это только сначала не понял:
Anarhist писал(а):
03.10.20 19:19
Закажите выписку из ЕГРН, если сомневаетесь.
Подумал было, что это сарказм (может так и есть?). Но это натолкнуло меня на немаловажную мысль, а именно: действительно кроме моей единственной на текущий момент квартиры, на мне до сих пор числится доля в квартире, которая по соглашению о разделе отошла БЖ. Выходит, государство в лице налоговой, об этом не в курсе. Т.е. формально получается единственную квартиру могу продавать без налога. Налоговую декларацию при этом подавать не нужно (так ли?). Но при этом как-то нужно уведомить налоговую о факте раздела имущества, чтобы они автоматом налог не начислили. Поправьте, если ошибаюсь.

norlander
любитель
Сообщения: 326
Зарегистрирован: 20.05.17 15:02
Пол: М

Налог с продажи квартиры

Сообщение norlander » 20.10.20 16:41

Кому интересно продолжение вопроса - продажу приостановил до момента истечения пяти лет (благо, это уже скоро). Риск попадания на налог при продаже квартиры за полную сумму, без занижения, в моем конкретном случае очень высок. Хотя сам по себе пункт, про продажу единственного жилья вполне себе рабочий.

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 25 гостей