квартира после развода

[dokkap]

В браке куплена квартира по ипотеке. Квартира и кредит оформлены на меня, а жена является поручителем. 4 месяца назад с женой официально развелись. Она уехала к своей маме. Я же пока живу в указанной квартире. За кредит и все коммунальные расходы все оплачивю сам. Вопрос в следующем, так как квартира является совместно нажитым имуществом, то в любой момент БЖ может захотеть продать квартиру и деньги от продажи делятся 50/50. А имеет ли значение, то что БЖ вообще не учавствует в погашении кредита? И деньги, которые только я плачу по ипотеке, после развода не меняют соотношение при продаже квартиры. Заранее спасибо.

[BoMG]

У вас не только имущество общее (квартира), но и долги за него (п.3 ст.39 СК) Отступление от долей 50/50 может являться предметом соглашения или судебного спора. В Вашем случае инициатива должна исходить от Вас, потому что заёмщик Вы, и в Ваших интересах уменьшить сумму собственной выплаты либо уменьшить долю БЖ. Возможно даже, что банк переоформит ипотеку с совместной на индивидуальную, поэтому начните с разговора с банком, чтобы выбрать для себя лучшую стратегию из возможных.

[Валерий-Нск]

Однозначно - не рекомендую идти со своими проблемами в банк!
Развелись Вы с женой или нет - банк это не волнует. Также, как и ваши с бж доли в совместно нажитом имуществе.
Важно!!! Вы не ошиблись - Ваша бж именно "поручитель"? А не "созаёмщик"?

В любом случае, Ваши проблемы банку не нужны. И, более того, если Вы расскажите банку об изменившихся условиях, банк может посчитать эти изменения существенными и предложит Вам вернуть кредит сразу или отдать залог - квартиру. Зависит от банка - его подходов к таким ситуациям. Замечу, что банк не проиграет в любом случае. А Вы можете.

Не спешите в банк! Банк будет действовать исключительно в своих интересах, а не решать Ваши проблемы с бж.

[Валерий-Нск]

И, кстати, переоформление ипотеки с совместной на индивидуальную...
...что-то очень сомнительно.
1) Если даже удастся изменить кредитный договор и закладную, то это не коснётся свидетельства о праве собственности на квартиру. А из него следует 50/50, т.к. собственность возникла в браке.
2) Переоформить свидетельство о праве собственности на квартиру - заложенную квартиру.... - это очень нетривиальная задачка - для банка и для органа регистрации собственности (он может по-разному называться в разных регионах).
3) Если при оформлении кредита учитывался совместный доход семьи - Ваш и бж, то при переоформление на Вас, одного Вашего дохода может не хватить для принятия положительного решения о переоформлении. Ваш кредит станет рискованным для банка. Последствия очевидны.

Изините, что пишу только плохое и ничего конструктивного!
Идеальное решение - соглашение с Вашей бж о том, что она отказывается от своей доли. Возможно это или нет - зависит от того, с каким настроением она ушла к маме.

[BoMG]

если БЖ откажется от претензий на долю в квартире (возмездно или нет, по суду или по соглашению), то переоформлять св-во о праве собственности не надо. Просто собственность из совместной станет личной, соответственно и ипотеку можно будет сделать индивидуальной, а не совместной, каковой она является сейчас. И вообще, вопросы расторжения брака, скорей всего, отражены в договоре, читать надо.

[indeets]

в любой момент БЖ может захотеть продать квартиру и деньги от продажи делятся 50/50. А имеет ли значение, то что БЖ вообще не учавствует в погашении кредита? И деньги, которые только я плачу по ипотеке, после развода не меняют соотношение при продаже квартиры. Заранее спасибо.

В Сбере в договоре прописано что расторжение брака м/у заемщиком и созаемщиком не будет влиять на условия договора. Пока кредит не будет оплачен - ни жена не сможет продать квартиру, ни Вы не сможете переоформить 50% на себя. Лично мне навстречу банк в переоформлении договора не пошел, но мы вопрос с БЖ решили мирно. Кстати, выход есть - рефинансирование кредита.

[Валерий-Нск]

Совершенно верно - заёмщик остаётся заёмщиком, созаёмщик - созаёмщиком. Кто из них гасит кредит и платит проценты, банк не волнует - только платите.
Выход? Рефинансирование, если я правильно понял, подразумевает, что Заёмщик возьмёт (где?) необходимую сумму денег (кредит? под какой залог?) и погасит данный ипотечный кредит чтобы исключить бж и её возможные притязания.
Пардон! Квартира приобретена в браке. Со всеми вытекающими. То есть, каждому по 50%.
Так что, в этом "выходе" я бы посомневался.
Разумней прекратить выплаты по кредиту. Лучше по согласованию с банком. Вы вернёте и поделите с бж сумму первоначального взноса и сумму внесённую по гашению кредита (проценты, естественно, не вернёте) за вычетом "накладных". Но зато не потратите значительных сумм на будущие платежи по кредиту. А, может, и делиться с бж не придётся, т.к. ваша совместная собственность стала собственностью банка и "до свиданья".
Впрочем, если сможете договориться с банком, то тут же можно и выкупить эту квартиру у банка под новый кредит без бж.

[indeets]

Прекращать платежи по кредиту и наживать себе кучу проблем, просто теряя жилплощадь - на мой взгляд не особо хорошая идея (с учетом того что рыночная стоимость квартиры как правило ГОРАЗДО выше оставшейся суммы по кредиту). С банком договориться как говорит Валерий-Нск - никогда про такое не слышал, но может опыта в этих вещах мало.
На мой взгляд, есть несколько вариантов в зависимости от отношений с БЖ. Но в любом случае придется ДОГОВАРИВАТЬСЯ.
1. Договоренность с БЖ относительно того что она отказывается от своей доли и от обязательств по кредиту. Но надо учитывать, что формально она это может сделать только когда кредит будет выплачен. Так что риск есть.
2. Вы - договариваетесь с женой и рефинансируете кредит (через другой банк). Надо уточнить, на каком этапе жена может отказаться от своей доли в квартире. если есть что предоставить в качестве обеспечения помимо данной квартиры - скорее всего можно будет переписать на Вас сразу после рефинансирования (грубо говоря, просто берете кредит НЕ ипотечный или ипотечный под другую недвижимость и за счет него погашаете предыдущий кредит).
3. Вы платите за кредит вместе, сдаете квартиру и отбиваете вместе деньги за кредит. Затем продаете и делите деньги.
4. Сами платите и сами живете (считайте за арендную плату), затем продаете и делите деньги.
5. Слышал еще про какие-то варианты с участием агентств недвижимости, но это нужно уточнять.
Короче, ипотека и развод - это весело.

[Валерий-Нск]

Моё личное мнение по вариатам indeets:

вариант 1 - что-то непонятное предложение "бж отказывается ... от обязательств по кредиту ... когда кредит будет выплачен". Совершено верно то, что пока кредит не погашен, банк не примет "отказ от обязательств" со стороны созаёмщика (или заёмщика) без последствий (изъятия залога, например).

вариант 2 - бж может отказаться от своей доли в любой момент - составьте договор у нотариуса. Но она останется созаёмщиком на срок кредита. Вы бы согласились?
"Просто" взять кредит, имея уже один (ипотечный), уверяю - не так "просто". Причём, замечу, как правило, кроме залога банк спросит и о доходах, позволяющих расплачиваться за оба кредита, да ещё и без созаёмщика (без бж). Если с этим всё в порядке, то вперёд.

вариант 3 - прекрасный вариант. осталось убедить бж платить свою долю.

вариант 4 - ещё лучше - и убеждать никого не надо! только бы не забыть поделить денежки. Впрочем, можно и не делить, а просто выплатить бж половину рыночной стоимости. Отличный вариант, если деньги не главное и их достаточное количество (лишних).

варианты 5 - иллюзии "с участием агентств недвижимости".

[indeets]

Ну, единственно скажу только, что:
1. По моей инфе БЖ НЕ может отказаться от своей доли в любой момент. У меня такая ситуация не прошла у нотариуса (для оформления соглашения потребовалось бы перезаключить договор с банком).
2. По рефинансированию - да, непросто, да требуется подтвержденный достаточный доход. Но именно такая услуга как рефинансирование банками сейчас начинает активно продвигаться.
Например:
http://www.imb.ru/personal/loans/mortgage/refin/
3. По агентствам схема описана здесь:
http://www.vsedoma.ru/view/?mode=articl ... 6516bbe253

Язвить не надо. Я сам рассматривал для себя многие из этих вариантов и только пытаюсь помочь. То что я предложил - варианты решения ситуации найденные в свое время в Инете. То что это Ж-ПА никто не спорит.
Главное - не падать духом 8)

[DukeAlba]

А это, что за ересь



"В противном случае квартиру придется делить суде, и если в браке родился ребенок, отцу семейства придется искать себе другое жилье. В 99% случаев суд оставляет ребенка с матерью и отдает им большую часть квартиры."

Взято отсюда http://www.vsedoma.ru/view/?mode=articl ... 6516bbe253

Представляю как они помогут, если всерьез пишут такое.

[knopk@]

"В противном случае квартиру придется делить суде, и если в браке родился ребенок, отцу семейства придется искать себе другое жилье. В 99% случаев суд оставляет ребенка с матерью и отдает им большую часть квартиры."

Ситуация из жизни...
Муж моей знакомой получил от предприятия квартиру. Приватизировали её: 50%- муж, 30%-дочь, 20%-жена (моя знакомая). Квартиру продали и купили квартиру в Видном. В итоге они развелись, муж подал на раздел. Знакомая пыталась при разделе избежать варианта 50/50, напирая, что в первой квартире за дочерью была зафиксирована доля. Пыталась хотя бы 40/40 и 20% дочери.
Так сильно настаивала и требовала соблюсти права ребёнка, что суд... зафиксировал долю дочери 20% из доли матери (т.е. этой самой знакомой), присудив БМ 50%.
Так, что... рэально чушь!!!